为什么你会当韭菜？因为大部分刚需买房者的思维，都是错的！
最近双十一，很多开发商顺势打折，这几天不少人问我，这个时候适不适合买房。
确实，这段时间不少楼盘开始打起了价格战争，这对于购房者来说，无疑是一个极大的诱惑。
但是也有很多朋友担心，我现在以这个“特价”买入，后期它会不会继续往下跌？
要知道，低价楼盘这种东西，买对了就是抄底，买错了就是陷阱。
先给大家讲一个故事，我有一个朋友，在2017年的时候决定买房，由于他当时手头不宽裕，多方考量之下，被一个楼盘推出的特价房源吸引了，在增城石滩买了房，当时买入的价格在每平1.5万左右。
现在2年过去了，那个楼盘目前售价1.2万/平。
那么，对于购房者来说，如何分辨“低价房源”是否值得入手？其实，这就涉及到刚需的买房原则。
在说买房原则之前，问你自己一个问题：你买房是为了什么？
很大一部分人会告诉我，肯定是为了住啊！
那除了居住之外，你是否需要它给你带来额外的财富增长呢？每个人都希望自己200万买回来的房子，最后能以300万卖出。说白了，居住只是房子属性的一部分，房子的本质，还是投资品。
那么对于刚需来说，买一套房，就是最简单，最快速实现原始财富积累的方法。
所以，刚需买房最需要重视的一点，就是这套房子能不能给你带来实打实的财富增长。
现在这个时代，房地产的大风口已经过去了，虽然房价大概率还是会往上涨，但是涨幅已经没有以前那么快，闭着眼买房获利的年代，已经过去。
这个时代买房，已经开始讲技巧了。如果你买的这套房子，只是随着通货膨胀进行小幅度的价格增长，那么结合时间成本，你其实还是亏损。
所以，这个时代对于刚需来说，买房最大的目的，是能够跑赢通胀。
当然，刚需面临的最大问题，几乎都是资金不够，那么如何用有限的资金撬动最大的利益，就是我们今天要说的重点。
刚需买房的第一个原则，就是看地段。
很多人都问过我，自己手头资金不够/没有户口，要不要先回老家或者周边城市买一套？
我非常明确的告诉你，不要。
不要因为着急被抛下而随便上车，上对了车，是事半功倍，上错了车，就是事倍功半了。
什么决定商品的价格，价值？是供求关系，只有供求关系：稀缺最值钱。
看看厦门和重庆，你就会理解这个道理
图源：楼市团长
随着北上广深的恒者更强，核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。
举个例子，如果你在广州的珠江新城上班，即便你在南沙拥有10000平方米的住宅也不能代替你住在广州市中心的愿望。
而无论你是租房，分房还是买房，只要你还在珠江新城上班，你就必须住在广州市中心一定车程的距离内。
田园牧歌很美好，但他不稀缺。
只有拥有好位置、好学位、有规划、或者低于市场价的房子，它才值钱，毕竟人人都想要，它是稀缺资源。
当好位置的商品房成为稀缺资源，其投资属性定成为一种必然。
房子包括房屋，以及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值；而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。
房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。
在多数的三四线城市，房子不稀缺，居住属性为100%。但是没有人口涌入，纵然户型朝向再好，没有需求，又何来值钱之谈？
所以，值钱的房子，都在中国的一二线城市里。每年有源源不断的人口涌入一二线城市，就拿广州来说，每年新增50-60万人口，2030年人口预计较2019年将增加700万以上。
大量人口的涌入，带来了源源不断的需求，大城市房子的稀缺注定其投资属性将远远大于居住属性。
说完城市之间的区别，我们再说城市内部的区别。
如果有能力，我的建议是，尽量靠近市中心。
毕竟市中心每一年的土地出让幅度都是有限的，但是，随着每一年涌入市区工作、生活的新人口，这个需求仍在不断增加，这就造成了市中心的房源，是有需求，有市场的，它的供求是失衡的。
而且，市中心高度集中的资源，也赋予了周边楼盘一些不可替代性。最简单的例子就是越秀，为什么越秀的学位房价格一直居高不下，那是因为你想读这个学校，你只能来我这儿买。
当然，就目前来说，市中心的价格已经摆在那里了。越秀是最不值得推荐入手的，除非你真的对学位很执着。其次是荔湾，区位决定了它有大发展的可能性很小，做做居住区还是可以。
有几个区域可以着重考虑。
一是海珠，海珠这几年的发展速度突飞猛进。自从琶洲崛起之后，海珠发展速度一骑绝尘。但是从目前来说，在海珠面前仍有广阔天地，另外，海珠手里还攒着不少大牌没打。加上海珠现在的二手房价非常低，几乎与番禺、黄埔持平，所以，一些海珠的二手房，完全可以考虑入手。
海珠有几个区域是着重推荐的，首先是沥滘，一来大盘罗马家园就在旁边盘踞，生活氛围很好。其次，沥滘旧改已经提上日程，改造完成之后，前景可期。
沥滘
其次是赤岗，靠近琶洲，琶洲、万胜围一带目前已经没什么房源，如果这几年不新增供应，外溢到赤岗只是迟早的事。
第二个，是天河。买天河，往东买，别往北买。东圃、智慧城一带都不错，不过智慧城要等待的时间可能会比较长。
说完主城区，说说郊区。
郊区在我心中的排名是这样的：
黄埔>番禺>增城>白云>南沙，不要问为什么没有花都跟从化。
我觉得黄埔跟番禺都不用我多说了，黄埔买萝岗、科学城，番禺买万博、大石、番禺广场都可以。总之城市发展的大趋势摆在那里，基本不会有什么大问题。
白云是我个人比较不推荐的一个区域。首先它地价贵，莫名其妙的贵，而且因为地价太贵，导致产品做得乱七八糟。
区域价值上，白云也是属于高不成低不就的那种，广州的发展路线同样决定了它不会有大成就，也别巴巴地等机场跟棠溪站了，广州南站这个榜样还不够鲜活吗？
而且我打听了一下，买在白云的，几乎都是批发市场的老板，这是整个产业决定的。如果后期白云的批发产业衰落了，谁来接盘？中大布匹批发市场的教训还不够深刻吗？
最后说说增城和南沙。增城和南沙之争向来素有之，两个都是热门板块，两个都是前景广阔的排头兵，但是给我选的话，我会选择增城。
第一个原因，增城能够更好地承接主城区的外溢人口，这由2点决定，一是距离，二是不限购。
就我身边而言，已经有不少朋友在主城区上班，在增城居住，增城是实打实能够承接住这些外溢需求的，但是南沙不行，因为通勤时间太长。我身边买南沙的朋友，基本都用于投资，还没听过有谁在珠江新城上班，在南沙买房子住的。
这就赋予了增城第二个优点：有人接盘。
因为增城确实产生了居住需要，所以你买了房子，就算它涨幅慢，它最后也是能卖出去。但是南沙的居住需求太少了，你很容易处于一个被动的状态。风口来了，那自然是很好，但现在最糟糕的是，你不知道这阵风什么时候才会来。
说说第二点，不限购。这对增城而言是一个绝佳的优势，光是去年一年，涌入广州的常住人口就有40万人。这40万人都是没有广州户口的，那么他们想买房，有几个选择。
一是入户，但是入户有一定的门槛，我们就假设有一半的人达不到入户的门槛吧，那么他们可以选择第二条路，买满5年社保。
我们再假设，剩下的20万人里，有10万人真的辛辛苦苦坚持了5年，不中断社保入户。那么，半路放弃的这10万人里，如果想在广州买房，他们的选择只有两个：
从化or增城。
这是一道送分题啊朋友们。
所以，对于增城来说，每年新增的这些人口里面，就存在不少潜在客户了。
不过，如果想买增城跟南沙，要注意几个点。增城盯紧新塘作为基本面，像偏远的石滩、仙村，咱们就没必要去送人头了。至于南沙，盯紧蕉门买。总而言之，攻入一个发展中的区域，先占领它的中心总是没错的，毕竟地段为王，是永恒不变的真理。
盯紧了大地段之后，咱们再来谈谈刚需买房的第二个原则：稀缺性。
房子的价值包含了两个部分：一个是房子本身，更重要的是房子附近的稀缺资源：比如学校、医院、江景、上班的便利程度。这些稀缺才是决定供求关系——价格的根本。
实在买不起，买入即将有暴击性的房源：如即将通地铁、即将建学校、即将有旧改的地点。
青年时期的能力、资源相对有限，形成成熟稳定的财富积累尚需时日，这个时候唯一有的就是时间和未来——以时间换生存的空间。
在大城市的年轻人只要走正路，收入、地位、财富、资源都是在年年增长，就算遇到了挫折，也可以相对容易的翻身再起。对于风险也有相对较高的抵御能力。
此时最适合的资产配置的原则是：增值快、高成长
在人的成长阶段，也是资产的初始滚雪球阶段，年轻人应更关注房产的升值属性，而不是居住属性。
要实现资产的快速增长，必须适当的加杠杆滚雪球，为后续的资产铺路。
同时，地段的通地铁、加电梯、改学位、旧改的利好是年轻人考虑的核心因素，也是年轻人时间换空间的资本。
回归于一套房能不能买，入手的价格笋不笋，并不只是取决于他是不是小区最低价，还有没有比他价格更低几万甚至几十万的房源，而是他和未来的价格的比较，如今入手价格是否有成长性、未来的房价还是否有大的空间。
说完刚需买房的原则，咱们再来简单说说，现在是不是买房的时机。
现在行情不好，所以不少开发商都开始打折，很多人也会担心，我买了之后，会不会继续滑坡？
其实，无论是买房还是投资股票很多人总是“追涨杀跌”，市场冷清的时候害怕，市场狂热的时候不看价格恐慌性盲入。在行业内称之为群体的集体无意识。
房产的市场特点是小幅波动，而大涨期往往只有4-6个月。大涨期楼市如洪水一般，不仅笋盘难觅，而更是需要付出极高的溢价，同时意味着高位接盘的风险。
巴菲特有一句名言：别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。
房地产是典型的周期行业，真正的玩家都是周期的尊重者和顺从者：市场的冷淡期挖笋建仓，在市场的上涨期套利出货。
对于刚需买家，刚刚涨过一轮的城市或者正在上涨的城市，切勿跟风追高，死的人往往都在山顶上。没有跌过的板块儿最危险，大城市躺下的入手时机最安全。
对于刚需，买房不要想着抄底，或者买完第二天房价就能大涨，房子不涨就心里着急。
中国的地产有其独特的周期规律，或者说每隔几年就会出现一个买入的机会：
在调控最严厉的冷淡期，选一个有发展、有利好的板块，抓紧挖笋上车，买了房就耐心长持持有，跟随城市，跟随区域一起发展，一起享受城市发展和区域的红利。时间会给你充分的回报。
举个例子，其实当下，至少对于广州而言，在房地产的大周期就是一个非常好的满仓挖笋布局窗口期。
真正的高手都是长期思维，他们可以忍受战术上的痛苦，但不能接受战略上的被动。我们应该以更长的视角，用战术上的痛苦去换战略上的主动，争取人生最大的回旋胜利。
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